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關(guān)于公開(kāi)征求《解決哈爾濱新區土地歷史遺留問(wèn)題若干措施（試行）（第三輪征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的公告
為深入貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)（國辦發(fā)〔2022〕19號）》、自然資源部《加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）、黑龍江省人民政府辦公廳《關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（黑政辦規〔2020〕12號）、省自然資源廳《關(guān)于聯(lián)合印發(fā)<促進(jìn)開(kāi)發(fā)區盤(pán)活閑置土地和閑置資產(chǎn)的若干措施>的通知》和《黑龍江省優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》（黑龍江省第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告第57號）等文件精神，依據《哈爾濱新區條例》和省人大常務(wù)委員會(huì )（2019年4月26日黑龍江省第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十一次會(huì )議通過(guò)）對利民開(kāi)發(fā)區實(shí)施托管的授權，為積極推進(jìn)新區江北一體發(fā)展區建設項目用地歷史遺留問(wèn)題處置，進(jìn)一步完善用地管理，為企業(yè)發(fā)展提供有效服務(wù)，哈爾濱新區自然資源局草擬了《解決哈爾濱新區土地歷史遺留問(wèn)題若干措施（試行）（征求意見(jiàn)稿）》，并于2022年12月7日開(kāi)展第二輪公開(kāi)征求意見(jiàn)。
根據反饋意見(jiàn)情況，我局做了進(jìn)一步修改完善，現將《措施（第三次征求意見(jiàn)稿）》在網(wǎng)上公布，希望社會(huì )各界和廣大市民提出寶貴意見(jiàn)及建議，所提意見(jiàn)或建議可以通過(guò)電話(huà)、郵件或者書(shū)信等方式進(jìn)行反饋。
征求意見(jiàn)截止日期：2023年3月31日
電話(huà)：0451-88102218
書(shū)信郵寄地址：哈爾濱市松北區創(chuàng )新一路618號612室
郵編：150021
電子郵箱：xqzyjly@126.com
解決哈爾濱新區土地歷史遺留問(wèn)題若干措施（試行）
（第三次征求意見(jiàn)稿）
為深入貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見(jiàn)（國辦發(fā)〔2022〕19號）》、自然資源部《加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）、黑龍江省人民政府辦公廳《關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（黑政辦規〔2020〕12號）、省自然資源廳《關(guān)于聯(lián)合印發(fā)<促進(jìn)開(kāi)發(fā)區盤(pán)活閑置土地和閑置資產(chǎn)的若干措施>的通知》（黑自然資發(fā)〔2022〕14號）和《黑龍江省優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》（黑龍江省第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告第57號）等文件精神，依據《哈爾濱新區條例》和省人大常務(wù)委員會(huì )（2019年4月26日黑龍江省第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十一次會(huì )議通過(guò)）對利民開(kāi)發(fā)區實(shí)施托管的授權，新區組織相關(guān)部門(mén)對利民開(kāi)發(fā)區項目建設用地存在的歷史遺留問(wèn)題，進(jìn)行了全面排查和梳理，并篩選典型案例有針對性地開(kāi)展政策咨詢(xún)和對策研究。在此基礎上，為進(jìn)一步盤(pán)活閑置土地及低效能用地，有效激活土地存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，降低因政策調整、政府因素，以及疫情因素給企業(yè)用地帶來(lái)的影響，改善新區投資環(huán)境，現就積極推進(jìn)新區江北一體發(fā)展區建設項目用地歷史遺留問(wèn)題處置，進(jìn)一步完善用地管理，為企業(yè)發(fā)展提供有效服務(wù)，特制定以下工作措施：
一、基本原則
（一）突出重點(diǎn)，有效解決基礎設施和產(chǎn)業(yè)項目用地問(wèn)題。重點(diǎn)盤(pán)活存量用地規模較大、收益較好或有增長(cháng)潛力的基礎設施項目和產(chǎn)業(yè)項目用地，突出解決招商引資重點(diǎn)項目、基礎設施、民生項目方面存在的用地問(wèn)題，本著(zhù)以用為先原則，積極推進(jìn)閑置土地和低效能用地處置力度。
（二）堅持尊重歷史、兼顧現實(shí)，積極穩妥推進(jìn)各類(lèi)用地問(wèn)題處置。本著(zhù)以盤(pán)活用地、提高土地利用效率為前提，以促進(jìn)經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展、改善服務(wù)民生為目的。在相關(guān)政策和程序的把握上，處理好新舊體制機制調整和新舊政策規章的有效銜接，尤其在完善土地管理手續、土地價(jià)值評估等方面，應考慮當期的相關(guān)規定及同期項目用地成本之間的相互平衡，兼顧企業(yè)的用地效益，完善建設項目用地管理。對于有的問(wèn)題原主管部門(mén)形成相關(guān)處理意見(jiàn)，原則上給予認可，并做好監督落實(shí)。在違法用地處理上，應視其情節，堅持從舊兼從優(yōu)原則，原則上按照遺留問(wèn)題發(fā)生時(shí)的法律法規、政策處理；按照現時(shí)法律法規、政策處理更有利于問(wèn)題有效解決的，按照現時(shí)法律法規、政策處理。
（三）有效發(fā)揮新區體制機制優(yōu)勢，積極探索和推進(jìn)管理創(chuàng )新。針對利民開(kāi)發(fā)區建設項目用地歷史遺留問(wèn)題情況復雜，時(shí)間久遠，在處置過(guò)程中，立足于積極有效化解，力求合法、合情、合理，兼顧和維護國家與企業(yè)雙方利益；對于復雜問(wèn)題處理，要敢于突破、敢于創(chuàng )新、敢于擔當，不推諉扯皮，不搞矛盾上交。要開(kāi)闊眼界，積極學(xué)習吸納外地的實(shí)踐經(jīng)驗和做法，探索新形勢下土地管理的新思路、新模式，不斷豐富和積累新區建設的創(chuàng )新實(shí)踐。
（四）實(shí)施容錯免責機制，調動(dòng)和保護廣大干部干事創(chuàng )業(yè)的積極性。認真貫徹執行《黑龍江省哈爾濱新區條例》相關(guān)要求，對于在處理土地歷史遺留問(wèn)題工作中，敢于擔當，先行先試，未謀取私利或者未惡意串通損害公共利益的，對其不作負面評價(jià)，免予追究責任。
二、具體措施
（一）關(guān)于解決協(xié)議出讓土地及土地價(jià)款問(wèn)題
利民開(kāi)發(fā)區建設初期，土地出讓基本是以簽訂《協(xié)議書(shū)》的形式替代出讓合同，但協(xié)議中約定的土地出讓金價(jià)格未經(jīng)評估。鑒于當時(shí)利民開(kāi)發(fā)區土地管理正處于規范時(shí)期，且管委會(huì )與呼蘭區政府實(shí)行合署辦公，經(jīng)審核用地審批檔案，對確屬協(xié)議出讓方式供地的項目，采取分類(lèi)處理：按照《國土資源部辦公廳關(guān)于審計反映哈爾濱市松北區非法征地等問(wèn)題處理意見(jiàn)的函》（國土資廳〔2009〕404號）要求，凡是與利民開(kāi)發(fā)區管理委員會(huì )、呼蘭區人民政府簽訂《協(xié)議書(shū)》，已經(jīng)依法履行征轉用審批程序，以協(xié)議方式出讓的土地，按照協(xié)議約定繳納土地出讓金，對未經(jīng)評估確定出讓價(jià)格，實(shí)際使用且無(wú)爭議的，由新區自然資源局按照市場(chǎng)化機制委托評估機構按協(xié)議（合同）簽訂時(shí)間的土地市場(chǎng)情況評估土地價(jià)格，用地單位按評估價(jià)格補繳土地出讓金；對于符合哈爾濱市政府《關(guān)于支持哈大齊工業(yè)走廊哈爾濱段開(kāi)發(fā)建設若干政策的通知》要求，選址位于哈大齊工業(yè)走廊內的一般工業(yè)用地項目，土地出讓金按所在地塊級別基準地價(jià)的70%收??；對以往簽訂《協(xié)議書(shū)》，未按約定繳齊土地出讓金且沒(méi)有實(shí)際使用或未經(jīng)審批占用土地的，由呼蘭區政府與松北區政府協(xié)商履行解除協(xié)議程序，退還已繳納費用。
（二）關(guān)于解決欠繳相關(guān)稅款問(wèn)題
凡是項目用地檔案中缺失耕地占用稅、契稅等稅款繳納憑證，用地單位又無(wú)法提供的，新區自然資源局應向稅務(wù)部門(mén)轉交，由稅務(wù)部門(mén)負責追繳。同時(shí)，新區自然資源局可依用地單位申請，結合用地檔案實(shí)際情況和相關(guān)規定，繼續辦理后續審批業(yè)務(wù)。
（三）關(guān)于解決補辦農用地轉用審批問(wèn)題
在1999年1月1日至2019年12月31日之間的項目用地，未辦理農用地轉用審批手續的，凡是符合當年土地利用總體規劃及現行國土空間規劃，已與農村集體經(jīng)濟組織或農戶(hù)簽訂征地協(xié)議并落實(shí)到位，且未因征地補償安置等問(wèn)題引發(fā)糾紛，迄今被征地農民無(wú)不同意見(jiàn)的，由用地單位按照簽訂《協(xié)議書(shū)》時(shí)點(diǎn)標準繳納耕地開(kāi)墾費和新增建設用地土地有償使用費（已按評估價(jià)格補繳土地出讓金的項目由新區管委會(huì )負責繳納）。
劃撥供地項目同樣適用于此辦法，按照簽訂《協(xié)議書(shū)》時(shí)點(diǎn)標準將新增建設用地有償使用費和耕地開(kāi)墾費列入土地取得前期成本，由用地單位按規定程序繳納。
（四）關(guān)于解決廉租房、公租房配建問(wèn)題
對于市政府批準的供地方案中配建廉、公租房，但在實(shí)際供地和建設時(shí)未執行的開(kāi)發(fā)項目，用地單位申請辦理規劃核實(shí)、土地出讓金重核業(yè)務(wù)時(shí)，可按實(shí)際建設情況進(jìn)行核驗。
（五）關(guān)于規范劃撥土地使用權轉讓問(wèn)題
凡是未依法按規定權限履行審批程序的劃撥土地使用權轉讓項目，不予辦理轉讓審批。
（六）關(guān)于解決項目用地審批手續不完善問(wèn)題
依據自然資源部《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問(wèn)題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）相關(guān)規定，對建設項目經(jīng)政府職能部門(mén)出具規劃審批、用地審批、地籍登記且具有相關(guān)檔案，出讓用地繳齊土地價(jià)款，經(jīng)公告權屬清晰無(wú)爭議，由新區自然資源局報請新區管理委員會(huì )同意，根據用地單位申請，可以按建設時(shí)的政策規定履行后續用地審批和不動(dòng)產(chǎn)登記。
對于有審批手續、行政復議有結論或有生效司法文書(shū)的，權屬清晰無(wú)爭議，與現行政策無(wú)原則性矛盾的，可繼續履行管理程序。對于前期相關(guān)手續存有瑕疵的，告知利害關(guān)系人，利害關(guān)系人做出承擔其風(fēng)險的承諾，并轉由原審批主管部門(mén)協(xié)調處理。
（七）關(guān)于違法占地補辦手續問(wèn)題
對于當年受建設用地指標限制或規劃調整原因未辦理土地審批手續，但辦理過(guò)規劃審批手續或取得相關(guān)部門(mén)確認文件，并實(shí)施了開(kāi)發(fā)建設的項目用地，經(jīng)過(guò)執法部門(mén)處罰后，企業(yè)申請辦理土地審批手續的，報新區管理委員會(huì )同意后，履行土地審批手續完善程序。
執法部門(mén)對違法用地單位已作出包含沒(méi)收違法建筑在內的處罰決定，但未履行沒(méi)收程序的，可按下列方式分類(lèi)處置：對于已補辦供地手續的項目，用地單位享有土地使用權，原處罰不再執行；對未辦理供地審批符合城市規劃且已辦理規劃許可的建設項目，可將地上建筑物評估價(jià)值作為供地響應條件實(shí)施公開(kāi)出讓?zhuān)猩滩块T(mén)組織雙方對響應條件中地上建筑物進(jìn)行交接并出具地上物已妥善處置的文件，由競得人繳納土地價(jià)款；對于符合劃撥條件的，沒(méi)收違法建筑的處罰不再執行，直接辦理劃撥供地審批手續。
（八）關(guān)于解決項目用地建設開(kāi)工續期問(wèn)題
對具備開(kāi)工條件的產(chǎn)業(yè)項目（不含住宅類(lèi)項目），依申請直接辦理《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》，由用地單位作出承諾，確保一年內開(kāi)工建設，達到動(dòng)工開(kāi)發(fā)認定條件的，可直接辦理規劃許可。
對住宅類(lèi)項目，凡是有意愿繼續開(kāi)發(fā)建設的，由用地單位提出申請，可延長(cháng)不超過(guò)一年的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限，并簽訂補充協(xié)議，重新約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)、竣工期限和違約責任后辦理規劃許可。
（九）關(guān)于解決轉讓及預告登記問(wèn)題
以出讓方式取得土地使用權，按照出讓合同約定全部繳納土地出讓金并取得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)，未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%，且符合繼續建設條件的，交易雙方可先簽訂轉讓合同，交易雙方到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理預告登記，憑預告登記申請辦理規劃、建設、環(huán)評、消防等行政許可審批；待達到轉讓條件后，依法辦理轉讓審批及不動(dòng)產(chǎn)登記。預告期間受讓人為達到轉讓條件的開(kāi)發(fā)建設投資，不作為轉讓稅費征收的計算基數。
（十）關(guān)于涉及國有資產(chǎn)（改制資產(chǎn)）和集體企業(yè)資產(chǎn)處置問(wèn)題
土地使用權人申請辦理處理涉及通過(guò)國有企業(yè)改制取得土地資產(chǎn)手續的，必須嚴格審核土地出讓金繳納情況，凡是未繳和欠繳出讓金，必須追繳到位后，方可辦理審批手續；涉及集體經(jīng)濟組織改制取得的土地資產(chǎn)處置，可按當時(shí)政策，辦理審批手續。
（十一）關(guān)于解決規劃調整相關(guān)問(wèn)題
在新區總體規劃或者控制性詳細規劃批復前，已取得國有建設用地使用權的項目，土地出讓合同中約定用地性質(zhì)與上位法定規劃確定用地性質(zhì)不一致的，原則上停止規劃審批。經(jīng)相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)或招商部門(mén)提出申請，履行征求相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)、專(zhuān)家論證、公示等程序后，認定對上位法定規劃實(shí)施無(wú)重大影響的，可以履行控制性詳細規劃完善程序，經(jīng)批準后方可開(kāi)展規劃審批工作，并統一納入國土空間規劃。
（十二）關(guān)于解決招商協(xié)議履約不充分問(wèn)題
對于政府招商項目用地受諸多非用地單位因素影響，造成項目用地未能按國有建設用地使用權出讓合同約定實(shí)施的，由區政府招商服務(wù)部門(mén)牽頭與用地單位重新確定招商項目履約計劃、項目實(shí)施方案后，相關(guān)部門(mén)按實(shí)施方案依法履職。
對“十二五”期間與政府簽訂招商協(xié)議，但由于政府未凈地或規劃調整原因未完成供地的遺留加油站項目，將行業(yè)主管部門(mén)出具的文件作為掛牌響應條件，按照《黑龍江省優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》相關(guān)條款辦理用地審批手續。
（十三）鼓勵開(kāi)發(fā)利用地上地下空間
對現有工業(yè)用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對新增工業(yè)用地，要引導節約集約用地，嚴格控制工業(yè)用地指標，廠(chǎng)房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價(jià)款；工業(yè)用地地下用于配套服務(wù)設施，不核收土地出讓金。倉儲用地（不含物流用地）比照工業(yè)用地執行。
（十四）其它問(wèn)題
對于城市基礎設施、公共設施用地未按期開(kāi)工建設的，督促開(kāi)工建設，暫不納入閑置土地管理。
土地出讓合同沒(méi)有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出讓人以受讓人違約為由主張賠償逾期付款損失，違約行為發(fā)生在2019年8月19日之前的，可以中國人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算；違約行為發(fā)生在2019年8月20日之后的，可以違約行為發(fā)生時(shí)中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）標準為基礎，加計30%計算逾期付款損失。
三、幾點(diǎn)要求
（一）建立健全協(xié)調工作機制。由新區自然資源局牽頭，會(huì )同發(fā)改、財政、企投局、工信、住建、執法等部門(mén)，建立完善工作配合協(xié)調機制，明確任務(wù)分工，加強工作和政策銜接，形成工作合力。新區自然資源局定期組織召開(kāi)協(xié)調會(huì )，統籌推進(jìn)工作落實(shí)，對重大典型用地問(wèn)題征求相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)后，形成解決方案，提交新區管委會(huì )討論決定，相關(guān)部門(mén)抓好落實(shí)。
(二)建立臺賬式管理機制。組建業(yè)務(wù)工作專(zhuān)班，進(jìn)一步全面梳理各類(lèi)歷史遺留用地問(wèn)題，摸清底數，建立臺賬，分類(lèi)管理，逐一制定解決方案，按部門(mén)分工，逐一落實(shí)工作責任單位和責任人，搞好工作配合對接，加強指導協(xié)調，合力推進(jìn)落實(shí)。
（三）建立嚴格的處置機制。新區自然資源局要確立嚴格的處置程序，明確各類(lèi)問(wèn)題的處置路線(xiàn)圖，細化工作環(huán)節和手續，啟動(dòng)必要的法律咨詢(xún)、專(zhuān)家論證，實(shí)施集體討論、集體決策，增強決策的執行力和透明度，涉及特殊情況的，可以聘請具備資質(zhì)的第三方機構出具相應報告。
松北區此類(lèi)問(wèn)題可參照執行，此文件有效期2年。
