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《關(guān)于加強哈爾濱新區商品房項目預售資金監管工作的實(shí)施細則》向社會(huì )征求意見(jiàn)
為確保商品房預售資金切實(shí)、靈活用于工程建設，保障項目建設的順利進(jìn)行，切實(shí)維護購房人合法權益，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，依據《哈爾濱市關(guān)于加強商品房預售資金監管工作的實(shí)施細則》（哈住建發(fā)[2022]292號）文件精神，結合新區實(shí)際，制定本實(shí)施細則?，F將《關(guān)于加強哈爾濱新區商品房項目預售資金監管工作的實(shí)施細則》向社會(huì )征求意見(jiàn)稿在網(wǎng)上公布,希望社會(huì )各界和廣大市民踴躍提出意見(jiàn),所提意見(jiàn)或者建議可以通過(guò)郵箱或書(shū)信的方式返還給我們。
網(wǎng)址：http://m.themancancook.com/
地址：哈爾濱市松北區創(chuàng )新一路618號松北區人民政府
(請在信封上注明"哈爾濱新區商品房預售資金監管”字樣)
征求意見(jiàn)時(shí)間：2024年6月13日-2024年6月19日
聯(lián)系人：高傳偉 聯(lián)系電話(huà):18045012130
郵箱：634110589@qq.com
郵編：150028
關(guān)于加強哈爾濱新區商品房項目預售資金
監管工作的實(shí)施細則
為確保商品房預售資金切實(shí)、靈活用于工程建設，保障項目建設的順利進(jìn)行，切實(shí)維護購房人合法權益，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險，依據《哈爾濱市關(guān)于加強商品房預售資金監管工作的實(shí)施細則》（哈住建發(fā)[2022]292號）文件精神，結合新區實(shí)際，制定本實(shí)施細則。
一、預售資金監管對象
哈爾濱新區江北一體發(fā)展區范圍內所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。
二、預售資金監管范圍
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房取得的全部收入（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等） 均納入商品房預售資金監管范圍。
在商品房項目完成房屋所有權首次登記并解除資金監管前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、集團公司不得抽調。人民法院保全執行商品房預售資金的，按照《最高人民法院住房和城鄉建設部中國人民銀行關(guān)于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法(2022)12號）中第一條人民法院對預售資金監管賬戶(hù)采取保全、執行措施時(shí)要強化善意文明執行理念，堅持比例原則，切實(shí)避免因人民法院保全、執行預售資金監管賬戶(hù)內的款項導致施工單位工程進(jìn)度款無(wú)法撥付到位，商品房項目建設停止，影響項目竣工交付，損害廣大購房人合法權益等條款內容執行。
三、監管方式
（一）設立監管賬戶(hù)
開(kāi)發(fā)建設單位在向區審批局申請辦理商品房預售許可證前，按照一個(gè)預售許可申請對應一個(gè)賬戶(hù)的原則，企業(yè)可委托一家商業(yè)銀行作為項目資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)銀行開(kāi)設預售資金監管賬戶(hù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)監管賬戶(hù)）。
(二)簽訂監管協(xié)議
區住建局和商業(yè)銀行應當簽訂商品房預售資金監管委托協(xié)議，商業(yè)銀行與各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分別簽訂商品房預售資金監管協(xié)議。明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任、監管責任等內容，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與商品房買(mǎi)受人的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中應規定所收取的預售資金納入監管，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能辦理商品房預售合同網(wǎng)簽備案。
(三)監管賬戶(hù)公示
監管賬戶(hù)應當在《商品房預售許可證》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中載明，并在商品房銷(xiāo)售現場(chǎng)顯著(zhù)位置，以及區政府網(wǎng)站進(jìn)行公示。
(四)監管資金繳存管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應將監管賬戶(hù)作為預售商品房房?jì)r(jià)款收款賬戶(hù)提供給購房人。購房人繳交的定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管賬戶(hù)；商品房預售資金的15%進(jìn)入到監管賬戶(hù)后（依據央行最低首付比例調整），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能辦理商品房預售合同網(wǎng)簽備案。申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款和公積金個(gè)人住房貸款的，貸款合同中應將監管賬戶(hù)作為到賬賬戶(hù)，貸款應在審核通過(guò)后的20個(gè)工作日內發(fā)放至監管賬戶(hù)。銀行業(yè)金融機構和住房公積金管理機構在收到購房人出具的首付款全額存入監管賬戶(hù)憑證前，不得發(fā)放按揭貸款。
(五)監管資金的監管項及使用
監管資金應經(jīng)區住建局批準后專(zhuān)項用于支付項目工程建設及經(jīng)營(yíng)費用，包括項目建設必須的建筑材料、設備、施工進(jìn)度款、銷(xiāo)售傭金、廣告營(yíng)銷(xiāo)等相關(guān)支出。前期不得用于支付其他借（貸）款的本金和利息，待五方責任主體完成驗收后，房企可申請該項目的預售資金償還銀行貸款及利息。同時(shí)不得用于繳納土地價(jià)款、罰款、罰金等。
監管資金中，需監管預留住房維修基金、首次登記費用及相關(guān)稅費三項費用，具體監管預留及撥付標準詳見(jiàn)附件一。
對于項目的監管資金可差異化管理。房企辦理預售證的前兩年內，嚴格履行合同的各項內容，未發(fā)生過(guò)逾期行為，且不存在業(yè)主針對質(zhì)量、合同內容（包括但不限于）投訴的，開(kāi)發(fā)企業(yè)可提供商業(yè)銀行出具的現金保函或部分信用保函分階段根據企業(yè)自身的建設進(jìn)度和資金使用需求，請求釋放預售資金監管賬戶(hù)相應額度資金，區住建局會(huì )同監管銀行在10個(gè)工作日內對保函內容進(jìn)行審核，審核通過(guò)后，及時(shí)撥付替換的商品房預售監管資金。詳見(jiàn)附件二《哈爾濱市新區關(guān)于新建商品房預售資金監管中使用銀行保函的管理要求》。
區住建局在收到開(kāi)發(fā)建設單位的用款申請后， 在1個(gè)工作日內進(jìn)行審查并作出是否給付決定。對符合規定的，在2個(gè)工作日內進(jìn)行審核，審核通過(guò)后按照申請用款金額撥付監管資金；對不符合規定的，在1個(gè)工作日內告知申請人，并說(shuō)明理由。
（六）監管賬戶(hù)的解除
建設項目完成首次登記后，開(kāi)發(fā)建設單位可向區住建局提出解除項目資金監管的申請，填報《解除項目資金監管申請表》并提交相關(guān)證明文件。區住建局收到開(kāi)發(fā)建設單位解除資金監管的申請后，在5個(gè)工作日內作出決定，符合條件的，在申請表上簽署意見(jiàn)并確認解除資金監管。原簽定的《項目資金監管協(xié)議書(shū)》終止執行；不符合條件的，書(shū)面告知原因。
（七）其他事項
對于存有房票且未到房票兌付期限的開(kāi)發(fā)企業(yè)，在急需使用監管資金撥付相關(guān)工程款及人工費、設備款、材料款用途的情況下，允許使用房票抵頂監管資金、住維資金等預留及相關(guān)費用。涉及已解除資金監管的預售證，扣除已抵頂過(guò)相關(guān)費用后，剩余房票可以在該企業(yè)跨預售證、跨地塊、跨本區域項目繼續用于相關(guān)費用的抵頂。
本通知自發(fā)布之日起執行，商品房預售監管資金賬戶(hù)內的監管額度及時(shí)做出調整。
附件:
1.哈爾濱新區商品房預售資金監管標準明細表
2.哈爾濱市新區關(guān)于新建商品房預售資金監管中使用銀行保函的管理要求
附件1
附件2
哈爾濱市新區關(guān)于新建商品房預售資金監管中使用銀行保函的管理要求
為貫徹落實(shí)《關(guān)于加強哈爾濱新區商品房項目預售資金監管工作的實(shí)施細則》，進(jìn)一步優(yōu)化商品房預售資金監管模式，優(yōu)化松北新區營(yíng)商環(huán)境,提高預售資金使用效率,確保新區銀行保函替代新建商品房預留監管資金工作的順利開(kāi)展,結合新區實(shí)際,現就新區商品房預售資金監管中使用銀行保函相關(guān)事項通知如下：
一、適用范圍
本區行政區域內，納入新建商品房預售資金監管范圍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目適用本通知。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè))申請使用銀行保函等額替換監管資金的，應先征得行政主管部門(mén)同意，取得《預售資金保函業(yè)務(wù)申請表》。
二、保函業(yè)務(wù)定義
新建商品房預售資金監管保函業(yè)務(wù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)保函業(yè)務(wù))是指開(kāi)發(fā)企業(yè)憑銀行出具的保函等額替換新建商品房預售資金監管賬戶(hù)中的預留監管資金，當出現索賠情形并發(fā)起索賠時(shí)，由保函出具銀行將索賠資金存入監管賬戶(hù)的行為。
三、申辦保函業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)資格：
1、申辦保函業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)需在“白名單”內。
2、辦理預售證的前兩年內，嚴格履行合同的各項內容，未發(fā)生過(guò)逾期行為，且不存在業(yè)主針對質(zhì)量、合同內容（包括但不限于）投訴的。
3、申辦保函業(yè)務(wù)的預售證對應監管賬戶(hù)未發(fā)生司法凍結、司法扣劃、稅收保全措施或強制執行措施，未被主管部門(mén)或相關(guān)政府部門(mén)行政處罰的，不存在較突出信訪(fǎng)維穩事件并且項目施工進(jìn)度正常，不存在拖欠農民工工資的情況(房產(chǎn)科和治欠保支科認定)，可憑銀行出具的保函等額替換監管資金。
四、保函銀行要求：
1、保函出具銀行原則上應為哈爾濱松北新區所設支（分）行的銀行。
2、申請使用銀行保函的監管項目，預售監管資金已按預售資金監管要求存入預售資金監管賬戶(hù)，監管銀行及監管資金業(yè)務(wù)關(guān)系清晰。
3、保函期限須控制在一年以?xún)?，保函生效之日起至項目完成不?dòng)產(chǎn)首次登記之日自動(dòng)終止，開(kāi)發(fā)企業(yè)在保函記載到期日前60日，保函所對應的監管項目未取得不動(dòng)產(chǎn)首次登記證明的，應重新開(kāi)立保函;無(wú)法重新開(kāi)立保函的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應在保函到期30日前將未達到節點(diǎn)的監管資金存入監管賬戶(hù)。
4、開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理保函業(yè)務(wù)時(shí)，須向監管機構提供見(jiàn)索即付性保函，開(kāi)立后不可撤銷(xiāo)、轉讓和設立擔保。保函出具銀行在保函期限內承擔不可撤銷(xiāo)的連帶責任，不能以任何理由對抗索賠請求。
5、保函的內容應當符合有關(guān)法律法規的規定,并包括保函編號、開(kāi)立日期、開(kāi)發(fā)企業(yè)信息、項目信息、監管賬戶(hù)信息、擔保金額、保函期限、賠付約定、連帶責任等。
6、保函擔保金額應不小于替代的預留監管資金額度。
五、辦理保函業(yè)務(wù)規定：
1、一份保函只能對應一個(gè)預售項目作擔保，每個(gè)預售項目可根據實(shí)際項目工程進(jìn)度分階段開(kāi)具保函,以保函替代釋放的預留監管資金。保函所替代釋放的預留監管資金根據企業(yè)申請材料的付款要求可分批次撥付,優(yōu)先保證用于支付項目施工單位的各類(lèi)工程款項。
2、申辦保函業(yè)務(wù)項目需項目開(kāi)發(fā)企業(yè)向新區住建局提交《預售資金保函業(yè)務(wù)申請表》及相關(guān)所需材料。
3、新區住建局相關(guān)工作人員對企業(yè)提交的申請材料進(jìn)行審核，對于符合保函業(yè)務(wù)要求的協(xié)助其辦理該項業(yè)務(wù)。
4、保函銀行應憑《預售資金保函業(yè)務(wù)申請表》為開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理保函業(yè)務(wù)。
5、保函業(yè)務(wù)銀行應與區住建局、開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂關(guān)于共同實(shí)施保函業(yè)務(wù)的《哈爾濱松北新區商品房預售監管資金保函使用監督管理協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《協(xié)議》)。
6、保函業(yè)務(wù)銀行對保函的合法性、真實(shí)性、擔保事項、擔保金額、擔保期限等進(jìn)行審核,并負責對審核通過(guò)的保函業(yè)務(wù)及時(shí)開(kāi)具同意接收保函證明文件（《接受保函確認書(shū)》）、保管保函正本、保函風(fēng)險事項發(fā)生時(shí)，將索賠保函替代釋放的預留監管資金轉入該預收項目的資金監管賬戶(hù)中，并通知主管部門(mén)將相應入賬信息維護到監管系統中(具體內容詳見(jiàn)《協(xié)議》相關(guān)約定)。
7、新區住建局憑保函額度及相關(guān)申請材料替換釋放預留監管資金。
保函索賠：
開(kāi)發(fā)企業(yè)出現下述情形的，區住建局出具《保函索賠通知書(shū)》（詳見(jiàn)附件 3）向保函出具銀行發(fā)起索賠，索賠金額以《保函索賠通知書(shū)》確定的金額為準，保函業(yè)務(wù)銀行應在收到區住建局出具的《保函索賠通知書(shū)》1個(gè)工作日內啟動(dòng)索賠事宜，應嚴格按照《銀行保函》的約定履行責任，于 10 日內無(wú)條件將區住建局確定的索賠金額存入預售資金監管賬戶(hù)。
1、項目存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩定因素。
2、項目出現質(zhì)量、違約或者侵權等問(wèn)題，需承擔相應的經(jīng)濟賠償責任。
3、保函到期前 60 日，保函所對應的項目未取得不動(dòng)產(chǎn)首次登記證明且無(wú)法重新開(kāi)立保函的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在保函到期 30 日前未將未達到節點(diǎn)的監管資金存入監管賬戶(hù)。
4、發(fā)生監管賬戶(hù)司法凍結、司法扣劃、稅收保全措施、強制執行等措施。
5、出現影響該開(kāi)發(fā)企業(yè)項目工程建設的其他違法違規行為，或者住建部門(mén)認為的其他情形。
七、注銷(xiāo)保函
符合以下情況之一的,房企應到保函銀行辦理注銷(xiāo)保函業(yè)務(wù),主管部門(mén)與保函銀行共同出具同意注銷(xiāo)保函的書(shū)面文件(《注銷(xiāo)保函確認書(shū)》)。保函注銷(xiāo)后3個(gè)工作日內,由開(kāi)發(fā)企業(yè)將《注銷(xiāo)保函確認書(shū)》交到區住建局備案:
1、在保函有效期內,商品房預售項目在保函到期日30天之前全部取得《建筑工程竣工驗收備案表》,并經(jīng)主管部門(mén)簽字蓋章確認《注銷(xiāo)保函確認書(shū)》;
2、商品房預售項目發(fā)生索賠事項,索賠金額已全額繳入監管賬戶(hù)。
3、其他情況注銷(xiāo)保函時(shí)，需監管賬戶(hù)留存資金滿(mǎn)足當前工程進(jìn)度節點(diǎn)額度要求。
八、法律責任
1、保函銀行在執行本操作規程過(guò)程中不得違反《中華人民共和國商業(yè)銀行法》《中華人民共和國銀行業(yè)監督管理法》等金融行業(yè)相關(guān)法律法規。
2、保函銀行在監管項目發(fā)生保函索賠事項時(shí),不履行賠付相關(guān)義務(wù)和責任的,按照《哈爾濱松北新區商品房預售監管資金保函使用監督管理協(xié)議》約定的解決方式處理,并將相關(guān)情況向松北區人民政府及哈爾濱市銀保監局、人民銀行等金融主管部門(mén)進(jìn)行通報。
3、保函銀行及房企工作人員在辦理保函業(yè)務(wù)工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法予以處理。構成犯罪的,依法追究刑事責任。
九、主管部門(mén)
本通知由哈爾濱市松北區住房和城鄉建設局負責解釋?zhuān)园l(fā)文之日起施行。
