各街道辦事處、鎮政府，松北區政府各辦、局，各直屬機構、事業(yè)單位，各有關(guān)單位：

現將《哈爾濱新區產(chǎn)業(yè)用地彈性供地方式的意見(jiàn)》和《哈爾濱新區產(chǎn)業(yè)用地供應彈性年期評估辦法》印發(fā)給你們，請認真貫徹執行。

哈爾濱新區管理委員會(huì )

2023年10月9日

（公開(kāi)屬性：主動(dòng)公開(kāi)）

關(guān)于哈爾濱新區產(chǎn)業(yè)用地彈性供地

方式的意見(jiàn)

為創(chuàng )新土地供應方式，健全和完善節約集約用地與差別化土地供應制度，規范土地開(kāi)發(fā)建設行為，降低企業(yè)用地成本，加快產(chǎn)業(yè)項目用地出讓?zhuān)岣咄恋爻鲎屝?，推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，依據自然資源部辦公廳《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》（2019年版）和《黑龍江省哈爾濱新區條例》，結合新區產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際，現就進(jìn)一步完善和落實(shí)創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)用地彈性供地方式提出如下意見(jiàn)。

一、嚴格實(shí)行產(chǎn)業(yè)用地準入管理

（一）合理確定產(chǎn)業(yè)項目。產(chǎn)業(yè)用地是指國務(wù)院、國務(wù)院辦公廳及自然資源部等部門(mén)規范性文件“《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》（2019年版）”中規定的適用于特定行業(yè)的用地，上述特定行業(yè)不包括房地產(chǎn)業(yè)。新區產(chǎn)業(yè)項目應至少具備以下條件之一：

1.符合國科發(fā)火〔2016〕32號文規定的國家重點(diǎn)支持的高新技術(shù)領(lǐng)域；

2.符合黑龍江省“4567”現代產(chǎn)業(yè)體系；

3.符合深哈產(chǎn)業(yè)園確定的新一代信息技術(shù)、智能制造、新材料、創(chuàng )意設計、冰雪經(jīng)濟及現代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)項目；

4.符合《中國制造2025》中的十個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域之一：新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高檔數控機床和機器人、航空航天裝備、海洋工程裝備及高技術(shù)船舶、先進(jìn)軌道交通裝備、節能與新能源汽車(chē)、電力裝備、農機裝備、新材料、生物醫藥及高性能醫療器械。

5.其他經(jīng)發(fā)展和改革局，會(huì )同工業(yè)信息科技局、企業(yè)和投資服務(wù)局等有關(guān)部門(mén)共同確認的符合《哈爾濱市“十四五”發(fā)展規劃》及《哈爾濱新區“十四五”產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃》的項目。

（二）嚴格產(chǎn)業(yè)用地準入審查。由企業(yè)和投資服務(wù)局牽頭，會(huì )同發(fā)展和改革局、工業(yè)信息科技局、商務(wù)和國際合作促進(jìn)局等部門(mén)，從項目產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、注冊資本、投資強度、產(chǎn)出貢獻及產(chǎn)業(yè)生命周期等方面綜合評估、審核招商引資項目。

二、強化用地規劃布局與用途管控

（三）列入年度用地計劃管理。根據新區開(kāi)發(fā)建設與產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，自然資源局將企業(yè)和投資服務(wù)局等部門(mén)聯(lián)合審核通過(guò)、并報區政府會(huì )議同意擬出讓的產(chǎn)業(yè)項目用地納入土地供應年度計劃。

（四）落實(shí)項目用地管控要求。自然資源局應遵守國家、省有關(guān)法律法規規章和產(chǎn)業(yè)用地政策規定，堅持規劃確定用途、用途確定供地方式的原則，落實(shí)國土空間規劃管控要求。

（五）規范項目用房建設。產(chǎn)業(yè)用地項目用房包括產(chǎn)業(yè)用房和配套用房：

1.租賃用地產(chǎn)業(yè)用房建設原則上須按照國家行業(yè)標準進(jìn)行用房設計與建設。

2.配套用房指為滿(mǎn)足職住平衡、新型產(chǎn)業(yè)配套等需求修建的員工倒班房、集體宿舍、租賃型產(chǎn)業(yè)園區配套住房、食堂、超市等配套服務(wù)功能用途的用房。工業(yè)用地配套用房按國家標準執行；其他項目用地配套用房計容建筑面積比例不得超過(guò)項目總計容建筑面積的20%。

（六）鼓勵盤(pán)活現有建設用地。鼓勵利用現有工業(yè)用地依法合規地興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)平臺等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)項目，經(jīng)企業(yè)和投資服務(wù)局會(huì )同發(fā)展和改革局審核后，由自然資源局報新區管委會(huì )審定通過(guò)的可繼續按原用途使用，過(guò)渡期為5年，過(guò)渡期滿(mǎn)后，可依本意見(jiàn)按新用途辦理彈性供地手續。

三、創(chuàng )新產(chǎn)業(yè)用地使用權配置方式

本意見(jiàn)中的產(chǎn)業(yè)用地彈性年期土地供應包括彈性年期出讓、租賃、先租賃后出讓三種方式，規定了各供地方式的適用范圍、彈性年期年限以及土地價(jià)款。

（七）鼓勵彈性年期供地方式

1.彈性年期出讓是指自然資源局（以下稱(chēng)為“出讓人”）按照產(chǎn)業(yè)項目用地彈性出讓年限，將建設用地使用權出讓給土地使用者（以下稱(chēng)為“受讓人”），并簽訂建設用地使用權彈性年期出讓合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“出讓合同”），支付建設用地使用權彈性年期出讓金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“出讓金”）的供地方式。

2.租賃是指自然資源局（以下稱(chēng)為“出租人”）按照產(chǎn)業(yè)項目用地租賃年限，將建設用地使用權出租給土地使用者（以下稱(chēng)為“承租人”），并簽訂一定年期的土地租賃合同（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“租賃合同”），支付建設用地使用權租金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“租金”）的供地方式。

3.先租賃后出讓是指供地時(shí)企業(yè)創(chuàng )建或發(fā)展初期因受注冊資本、投資強度的制約，出租人先以租賃方式向承租人供應土地，承租人在租賃期間開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地達到合同約定的條件后，可向出讓人申請將租賃土地轉為出讓土地的供地方式。

（八）明確供地方式適用范圍

1.彈性年期出讓適用于本意見(jiàn)（一）中規定的產(chǎn)業(yè)項目。

2.租賃主要適用于規模小、資金壓力大的小企業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)產(chǎn)業(yè)項目。有用地意向的單位或個(gè)人可根據自身情況選擇短期租賃或長(cháng)期租賃。

3.先租賃后出讓主要適用于符合用地節約集約條件、達到新區供地準入門(mén)檻但受制于土地成本資金壓力的產(chǎn)業(yè)用地項目，如戰略性新興產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展目錄的科技企業(yè)孵化器、新興工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地等產(chǎn)業(yè)項目。

4.用地規模較大（10公頃以上）的項目應當根據工程項目建設進(jìn)度和投資情況原則上采用分期供地。由于項目方原因前期用地未達合同約定要求的，不得實(shí)施下期供地。對同一項目單位已批土地尚未建設的，不再安排新的項目用地。

（九）合理制定彈性年期年限

1.彈性年期出讓年限原則上為10、15、20年。對于國家、?。ㄊ?、區）重大產(chǎn)業(yè)項目、戰略性新興產(chǎn)業(yè)項目等超過(guò)20年以上出讓年限的，由產(chǎn)業(yè)用地的意向單位向新區管委會(huì )提出申請，經(jīng)新區管委會(huì )批準同意后，可適當延長(cháng)出讓年限，但最長(cháng)不得超過(guò)30年。

2.租賃年限原則上為5-10年。先租賃后出讓方式的租賃年限與后續轉出讓年限總和原則上不得超過(guò)20年，對屬于國家、?。ㄊ?、區）重大產(chǎn)業(yè)項目、戰略性新興產(chǎn)業(yè)項目等采用先租賃后出讓方式的出讓年限與已租賃年限總和可適當延長(cháng)，但最長(cháng)不得超過(guò)30年。

具體年限依照《哈爾濱新區產(chǎn)業(yè)用地供應彈性年期評估辦法》執行。

（十）評估確定出讓金與租金

1.彈性年期出讓起始價(jià)由自然資源局委托評估機構評估，根據用地最高出讓年限的出讓底價(jià)及標定地塊修正后確定，修正系數為彈性年期出讓年限修正系數與不同用地類(lèi)型法定最高出讓年限修正系數的比值。即：起始價(jià)＝（彈性出讓年期修正系數÷該用地類(lèi)型法定最高年限修正系數）×該用地類(lèi)型法定最高出讓年限市場(chǎng)評估價(jià)。

2.先租賃后出讓的起始價(jià)由該用地類(lèi)型租賃時(shí)點(diǎn)的法定最高出讓年限市場(chǎng)評估價(jià)格進(jìn)行修正后確定，修正系數為租賃年期加出讓年期之和（有償使用總年期）的年期修正系數與該用地類(lèi)型法定最高出讓年限年期修正系數的比值。即：起始價(jià)=有償使用總年期修正系數÷該用地類(lèi)型法定最高出讓年限年期修正系數×該用地類(lèi)型法定最高出讓年限市場(chǎng)評估價(jià)。

土地租賃期間總租金根據最終成交價(jià)金額進(jìn)行修正后確定，修正系數為租期年期修正系數與該用地類(lèi)型法定最高出讓年限年期修正系數的比例。即：總租金=（租期年期修正系數÷有償使用總年期修正系數）×成交價(jià)，每年租金=總租金÷租期?？砂错椖壳闆r每年收取或一次性收取土地租金，土地租金在租賃期間不作調整。

轉出讓期間出讓金為最終成交金額減去租賃年期間所交租金。即：出讓金=成交價(jià)-租金。

四、規范彈性年期供地程序

（十一）審批流程。自然資源局根據土地供應年度計劃，綜合產(chǎn)業(yè)用地類(lèi)型、產(chǎn)業(yè)用地準入條件，采取彈性出讓、租賃、先租后讓方式供應土地。企業(yè)和投資服務(wù)局提出供地建議后，由自然資源局形成彈性年期供地方案。供地方案經(jīng)城鄉規劃和土地資產(chǎn)管理委員會(huì )審議通過(guò)后，以招標拍賣(mài)掛牌方式出讓國有建設用地使用權。

（十二）簽訂合同。受讓人或承租人簽訂《成交確認書(shū)》后，與新區管委會(huì )簽訂《哈爾濱新區產(chǎn)業(yè)發(fā)展監管協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《協(xié)議》），與自然資源局簽訂《出讓合同》或《租賃合同》。

（十三）工程建設項目審批及登記管理。競得人可持《出讓合同》或《租賃合同》向行政審批局申請辦理工程建設項目審批手續，同時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請辦理首次登記。

（十四）建設用地使用權續期與轉出讓。以彈性年期出讓或租賃方式的用地單位在出讓或租賃期限屆滿(mǎn)前6個(gè)月；以先租賃后出讓方式的用地單位，應當最遲于承租期屆滿(mǎn)前6個(gè)月向企業(yè)和投資服務(wù)局提出續期申請，由企業(yè)和投資服務(wù)局牽頭，會(huì )同發(fā)展和改革局、自然資源局、工業(yè)信息科技局等部門(mén)按合同與《協(xié)議》約定，依法進(jìn)行履約考核。

1.以彈性年期出讓的用地單位履約考核達標后，按協(xié)議出讓方式接續出讓建設用地使用權，續期年限原則上不得超過(guò)20年；履約考核不達標的，可給予用地單位1年的整改期限，整改通過(guò)的可辦理續期手續。整改后審核仍未達到約定條件的，按照合同與《協(xié)議》約定處置或按租賃方式辦理續期。

2.以租賃方式的用地單位履約考核達標后可辦理續租手續，續租年限原則上不得超過(guò)10年；履約考核不達標的，可給予用地單位1年整改期，達標后辦理續租手續；經(jīng)整改后考核仍然達不到約定條件的，按照合同與《協(xié)議》約定處置。

3.以先租賃后出讓方式的用地單位履約考核達標后，按協(xié)議出讓方式出讓建設用地使用權，已租賃年限與后續轉出讓年限之和原則上不得超過(guò)20年；履約考核不達標的，可給予用地單位1年的整改期限，整改通過(guò)的可辦理轉出讓手續。整改后審核仍未達到約定條件的，按照合同與《協(xié)議》約定處置或按租賃方式辦理續期。

4.續期或者續約的用地單位須與新區管委會(huì )重新簽訂《協(xié)議》，由自然資源局形成用地方案，用地方案經(jīng)城鄉規劃和土地資產(chǎn)管理委員會(huì )批準后，與自然資源局簽訂《出讓合同》或《租賃合同》。

（十五）轉租與抵押。以租賃方式供應的產(chǎn)業(yè)用地及地上建筑物在土地租賃期內未經(jīng)出租人書(shū)面同意不得辦理轉租與抵押。

五、加強產(chǎn)業(yè)用地項目履約監管

（十六）加強用地供后協(xié)同監管

1.建設用地使用權出讓或租賃后，由相關(guān)職能部門(mén)按照《哈爾濱新區招商引資項目履約監督管理辦法（哈新管辦發(fā) ﹝2022﹞ 6號）》對招商引資項目進(jìn)行履約監管，重大事項及時(shí)向新區管委會(huì )報告。

2.建設用地使用權轉讓的，次受讓人應符合新區產(chǎn)業(yè)政策、項目準入等條件，并與新區管委會(huì )重新簽訂《協(xié)議》。

（十七）規范改建、擴建行為。鼓勵以彈性年期出讓或先租賃后出讓方式取得建設用地使用權的用地單位節地挖潛，在符合國土空間規劃、消防要求的前提下，可依法通過(guò)廠(chǎng)房加層、廠(chǎng)區改造、內部土地整理、開(kāi)發(fā)建設地下空間等途徑提高土地節約集約利用水平。

經(jīng)批準產(chǎn)業(yè)項目在建設用地使用權范圍內改建、擴建的工業(yè)用地和倉儲用地，新增建筑面積部分不再補繳土地價(jià)款。其他產(chǎn)業(yè)用地，應由自然資源局委托評估機構評估后補繳相應土地價(jià)款。

（十八）嚴格分割轉讓管理。產(chǎn)業(yè)用地配套用房及公共服務(wù)設施不可單獨分割轉讓。產(chǎn)業(yè)用房可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記、轉讓?zhuān)浞指钷D讓參照《哈爾濱市產(chǎn)業(yè)園區工業(yè)標準廠(chǎng)房分割轉讓管理暫行辦法（試行）》及以下要求執行：

1.分割轉讓對象主要應為從事研發(fā)、創(chuàng )意、設計、中試、檢測、無(wú)污染生產(chǎn)等環(huán)節的制造業(yè)企業(yè)、信息服務(wù)業(yè)企業(yè)、科技服務(wù)業(yè)企業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)、金融、商業(yè)，產(chǎn)業(yè)類(lèi)型應符合本意見(jiàn)規定的產(chǎn)業(yè)準入要求，原則上與原產(chǎn)業(yè)行業(yè)相同或相近。

2.分割轉讓的建筑面積不得超過(guò)項目分割轉讓時(shí)已確權登記產(chǎn)業(yè)用房建筑面積的50%，最小分割面積不得小于250平方米。

3.分割轉讓后的受讓用地單位，其土地產(chǎn)出率或納稅額度仍須滿(mǎn)足《協(xié)議》約定的項目產(chǎn)出率或項目納稅額度的要求，并與新區管委會(huì )重新簽訂《協(xié)議》。

（十九）期滿(mǎn)依法退出。產(chǎn)業(yè)用地租賃或出讓年限屆滿(mǎn)，建設用地使用權人未申請續期或申請未通過(guò)的，新區自然資源局可按合同約定依法履行收回建設用地使用權程序。對出讓以及租賃期限屆滿(mǎn)后，用地單位未按規定申請續期或者續期申請未獲批準的，其建設用地將無(wú)償收回。對地上建筑物及構筑物的補償，應當在土地供應合同中約定采取殘值補償、無(wú)償收回、恢復原狀等方式處置。對因公共利益需要，依照法律程序提前收回的，應當給予合理補償。

本意見(jiàn)自發(fā)布之日起施行，有效期5年。

本意見(jiàn)由新區管委會(huì )負責解釋?zhuān)⒏鶕煞ㄒ幒驼哒{整及新區實(shí)施情況進(jìn)行修改完善。

哈爾濱新區產(chǎn)業(yè)用地供應彈性年期

評估辦法

為貫徹落實(shí)《關(guān)于哈爾濱新區產(chǎn)業(yè)用地彈性供地方式的意見(jiàn)》文件，滿(mǎn)足產(chǎn)業(yè)發(fā)展差別化用地需求，結合新區實(shí)際，特制定哈爾濱新區產(chǎn)業(yè)用地供應彈性年期評估辦法。

一、產(chǎn)業(yè)用地供應彈性年期評估

產(chǎn)業(yè)用地供應彈性年期評估是指以提高產(chǎn)業(yè)項目土地利用效益為目的，由新區企業(yè)和投資服務(wù)局牽頭，會(huì )同發(fā)展和改革局、工業(yè)信息科技局和自然資源局，對新區范圍以彈性供應方式的產(chǎn)業(yè)項目從產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、企業(yè)生命周期、企業(yè)人數和產(chǎn)出效益等方面綜合評估確定產(chǎn)業(yè)項目用地使用年限。

二、產(chǎn)業(yè)用地彈性供應方式

（一）對新區產(chǎn)業(yè)項目，原則應采用招標、拍賣(mài)或掛牌的公開(kāi)交易方式，以彈性年期出讓、租賃、先租賃后出讓三種形式之一實(shí)施供地。滿(mǎn)足條件的產(chǎn)業(yè)項目可依法采用協(xié)議出讓方式供地。

（二）彈性年期出讓年限原則上為10、15、20年。對于國家、省重大產(chǎn)業(yè)項目、戰略性新興產(chǎn)業(yè)項目等超過(guò)20年以上出讓年限的，由產(chǎn)業(yè)用地的意向單位向新區管委會(huì )提出申請，經(jīng)新區管委會(huì )批準同意后，可適當延長(cháng)出讓年限，但最長(cháng)不得超過(guò)30年。

（三）租賃年限原則上為5-10年。先租賃后出讓方式的租賃年限與后續轉出讓年限總和原則上不得超過(guò)20年，對屬于國家、?。ㄊ?、區）重大產(chǎn)業(yè)項目、戰略性新興產(chǎn)業(yè)項目等采用先租賃后出讓方式的出讓年限與已租賃年限總和可適當延長(cháng)，但最長(cháng)不得超過(guò)30年。以先租賃后出讓方式轉出讓土地時(shí)，可采用協(xié)議出讓方式供地。

三、產(chǎn)業(yè)用地使用年限評估

（一）依據《國民經(jīng)濟行業(yè)分類(lèi)》（GB/T4754-2017）（見(jiàn)附表1），根據企業(yè)人數將產(chǎn)業(yè)用地意向單位的企業(yè)規模劃分為大型、中型、小型、微型四種。

（二）依據《基于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(cháng)率的企業(yè)生命階段劃分》（見(jiàn)附表2），根據產(chǎn)業(yè)用地意向單位近期連續3年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(cháng)率，將企業(yè)生命階段劃分為初創(chuàng )期、成長(cháng)期、成熟期、衰退期、死亡期。其中，初創(chuàng )期企業(yè)應是成立至今5年以?xún)鹊钠髽I(yè)。

（三）產(chǎn)業(yè)用地彈性年期實(shí)施10年、15年、20年和30年四種模式。首先依據企業(yè)主營(yíng)收入、企業(yè)人數分別判斷企業(yè)生命階段和企業(yè)規模；然后綜合企業(yè)生命階段與企業(yè)規模，參照《哈爾濱新區企業(yè)生命周期參照值》（見(jiàn)附表3），協(xié)同產(chǎn)業(yè)用地意向單位結合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求在[10, N0 )區間選擇四種模式之一作為產(chǎn)業(yè)用地彈性出讓年限。

以上N0為四種模式中最接近且大于企業(yè)生命周期參照值的年值。若N0為10，則產(chǎn)業(yè)用地彈性出讓年限為10年。若企業(yè)生命階段為衰退期或死亡期，參照《哈爾濱新區企業(yè)生命周期參照值》確定N0時(shí)，企業(yè)規模應降低1檔。

（四）微型企業(yè)的土地租賃年限為5年，其它規模企業(yè)的土地租賃年限可在[5,10] 中任意選擇。

（五）先租賃后出讓的采用“X+N”方式供應土地。X依據第三項第（四）款確定，N依據第三項第（三）款確定，“X+N”總年限原則上不超過(guò)20年，最長(cháng)不超過(guò)30年。

（六）產(chǎn)業(yè)用地續期須進(jìn)行履約考核。產(chǎn)業(yè)用地單位履約考核不達標的，可給予用地單位1年的整改期限。整改通過(guò)的可辦理續期手續。整改后審核仍未達到約定條件的，按照合同約定處置或按租賃方式辦理續期。

四、彈性年期評估流程

（一） 依據企業(yè)和投資服務(wù)局開(kāi)具的項目用地供應建議函，產(chǎn)業(yè)用地意向單位向自然資源局申請產(chǎn)業(yè)用地供應彈性年期評估，同時(shí)提交下列內容：

① 由第三方評估機構出具的產(chǎn)業(yè)用地意向單位近4年財務(wù)報表；

② 項目必要性、可行性、現有基礎條件與成果、用地理由、建設內容和初步建設規模等論證材料；

③ 項目類(lèi)型及計劃，包含但不限于產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標準、產(chǎn)品品質(zhì)要求、以及科創(chuàng )水平、投產(chǎn)時(shí)間、投資強度、產(chǎn)出效率、節能環(huán)保等；

④ 項目用地規模、用地功能、建設規模、建筑標準、土地供應方式、期限及競買(mǎi)資格條件等。

（二）自然資源局在15個(gè)工作日內完成材料審核并反饋初審書(shū)面意見(jiàn)。

（三）初審合格后，自然資源局會(huì )同產(chǎn)業(yè)用地意向單位、第三方機構及相關(guān)職能部門(mén)，開(kāi)展土地供應彈性年期評估及后續工作。

五、彈性年期評估保障機制

（一）每隔4年，新區自然資源局應會(huì )同工業(yè)信息科技局、企業(yè)和投資服務(wù)局與發(fā)展和改革局對《基于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(cháng)率的企業(yè)生命階段劃分》表和《哈爾濱新區企業(yè)生命周期參照值》表修訂，并通過(guò)新區管委會(huì )審議批準后執行。

（二）進(jìn)一步落實(shí)關(guān)于產(chǎn)業(yè)項目的監管。新區企業(yè)和投資服務(wù)局及相關(guān)主管部門(mén)應對批準供地的產(chǎn)業(yè)項目進(jìn)行“全方位、全周期”的監管 。

本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期5年。

本辦法由新區管委會(huì )負責解釋?zhuān)⒏鶕煞ㄒ幒驼哒{整及新區實(shí)施情況進(jìn)行修改完善。

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